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中国以房养老需求大 发展前景良好

2020.07.03 来源: 浏览:0次
中国以房养老需求大 发展前景良好

随着我国逐步进入老龄化社会,老年人的养老问题成为摆在大家面前一个重要的问题。但是由于我国目前的养老体系仍不完善,还远远不能满足老年人的养老需求。于是,一种在国外被证明较为成熟有效的养老方式“以房养老”模式在中国各地悄悄地展开……目前我国最严峻的养老及老龄化问题,并不在城市而在农村。目前我国老年人口中的绝大多数都在农村,农村老人总数超过1.2亿。较之城市住房,农村住房的财产价值要低得多,难以承担养老功能;另一方面更重要的是,依据现行制度,农村住房也根本不可能自由入市交易。

“以房养老”的概念早在几年前就传入了中国,2008年初,仍在筹建中的幸福人寿当时就提出未来主营业务是“住房反向抵押贷款”(即“倒按揭”),然而其后受制于保险公司不能直接投资不动产等法律条款限制,相关的产品至今未见面市。“倒按揭”业务最早是在上世纪80年代中期由美国的金融机构率先创立的,有需要的老人将房产抵押给银行或保险公司等机构,然后每月从这些机构领取一笔养老金,老人过世后,房产便由这些机构来自由处置,或由其继承人处置后归还贷款本息。国外通常不会要求老人有多套房产,贷款年限也可以一直到老人过世。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式,几年前在国内短暂露脸后归于沉寂,近期却又掀起了舆论热议。讨论起始于今年9月29日,全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上,“以房养老”的提案再度成为公众关注焦点。近期,某某银行打破金融产品上的坚冰,在业界率先推出养老按揭业务,将“以房养老”在实操方面推进了一步。

所谓“倒按揭”就是“反向住房抵押贷款”,指房屋产权拥有者,把房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主发放固定资金。房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷,一次偿还,因与传统的按揭贷款相反,故被称为“倒按揭”。将房子抵押给银行、保险公司等金融机构,评估后获得一笔款项,由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故,被抵押房产处置后用于偿还贷款本息,增值部分还有望归抵押权人所有。

且来看这样一组数据,据国家相关部门统计,截至目前,中国有60岁以上老人1.78亿,占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人,大中城市空巢家庭高达70%。 数据显示,过去10年我国0至14岁的少儿人口下降了6.29个百分点;而60岁以上老年人口比重上升了2.93个百分点。据此专家推算,到2014年,老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。 “如果是房价上行期,以房养老问题不大,可如果是房价下行期,有可能遇到问题”。老年人越来越多,年轻人越来越少,房价如何可能长期维持“上行”?近年来,随着老龄化速度的加快,中国已逐步步入老龄化社会,“养老”成为社会保障体系面临的一个非常严峻的问题。

阻碍一:房屋产权70年问题。当前除了社保、商业保险和企业年金等养老保障体系外,将老年人的资产通过配置变成养老资源,不失为一个新途径,这意味着以房养老在中国有生存土壤和发展空间,但同时,由于中国特殊的一些国情,譬如房屋产权70年王振宇:如果说调取呼格吉勒图案的证据、相关法律制度尚不完善、养老观念仍需不断更新等多个影响因素,也使得以房养老在中国推行起来并不那么容易。

阻碍二:房价下行风险和到期处置风险。有从业人员透露,这项工作的最大难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。而且,按揭结束后,如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验,可能积累成巨大风险。

阻碍三:贷款人突然意外身故风险。银行方面表示,如果在还款期间贷款人突然意外身故会让银行陷入被动,增加了资金占用,还可能导致不良贷款。

阻碍四:养老观念仍落后。如果将自己居住多年的房产抵押给金融机构却不给子女,许多老人和年轻人还难以接受。

阻碍五:需求量到底有多大待考。尽管当前社会养老保障体系仍在完善中,但不少人认为,未来情况难以预测,不如趁年轻多赚些钱做养老储备更实际。

“以房养老”无疑是其中的剔除重组因素影响以及ST公司一个受影响最大的典型制度,道理很简单,“房屋随它的主人一起就墓”,这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然,它还不完全准确,因为据统计,我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》),如果再扣除建房时间,事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话

中国以房养老需求大 发展前景良好

,等于人还没“走”,正需要托付最后时光之时,房屋却早已就墓,主人变得两手空空了。这或许正是百姓对房屋“大限”持续焦虑的根本原因所在。

“以房养老”即便有效,也只是非常权宜、局部的措施,根本不足以应对养老大局。而解决养老大局的措施,我以为,关键应加速养老保险制度改革和完善进程、不断充实和均衡养老待遇。如加大农村养老投入、提升保障程度,拉平企业和机关事业间的养老金差距等

国外如何以房养老

美国:许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子,将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款,对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式:一、联邦政府保险的倒按揭贷款;二、由政府担保的倒按揭贷款,这种贷款有固定期限,老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三、专有倒按揭贷款,一般由金融机构办理,发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。加拿大:超过62岁的老人可将住房抵押给银行,贷款数额1.5万-30万加元,只要不搬、不卖,房产主权不变,可一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。新加坡:60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。日本:日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债,贷款人死亡时房子作为还债的资金。

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